전세사기 피하는방법 안전한 전세계약하는방법에 관한 글입니다.
집을 구할 때는 크게 매매, 전세, 월세로 구하게 됩니다.
집을 소유하지 않아도 큰 돈을 보증금으로 맡기고, 몇 년 동안 안정적으로 살 수 있다는 장점이 있습니다.
하지만 전세사기로 인해 큰 피해를 본 사람들이 많다는 소식을 들었다면 전세로 집을 구할 때 불안할 수 있습니다.
전세사기를 피하고 안전하게 계약하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
전세사기
전세란
전세는 한국의 주택 임대 방식 중 하나로, 임차인이 집주인에게 일정 금액의 보증금을 지급하고, 그 대가로 일정 기간 동안 주택을 임대하는 제도입니다.
전세는 월세와 달리 매달 임대료를 지불하는 대신, 큰 금액의 보증금을 한 번에 지불합니다. 이 보증금은 계약 종료 시 임차인에게 반환됩니다.
전세사기란
전세사기란 집을 빌리려고 보증금을 줬는데, 집주인이 돈을 돌려주지 않거나 집 자체가 문제가 있어 피해를 보는 상황을 말합니다.
집값보다 보증금이 더 높은 깡통전세, 가짜 등기부등본으로 속이는 허위 계약 등 다양한 수법이 있습니다.
최근사기사례
깡통전세 사기
깡통전세는 주택의 실제 가치(매매가)가 세입자의 전세보증금보다 낮아 보증금을 돌려받지 못하는 경우를 말합니다.
- 사기 방식 – 주택 매매가가 하락할 것을 예상한 사기꾼이 전세보증금을 과도하게 설정하거나 임대인은 대출 상환이나 개인 채무 변제로 인해 보증금을 반환하지 못하는 경우입니다.
허위 계약 사기
허위 계약 사기는 소유권이 없는 제3자가 마치 임대인인 것처럼 속여 계약을 체결하는 방식입니다.
- 사기 방식 – 위조된 등기부등본을 사용하거나, 진짜 등기부등본을 가진 사람처럼 행동하며 가짜 공인중개사 또는 중개 보조인을 동원하여 계약을 성사하는 경우입니다.
이중계약 사기
이중계약은 같은 주택에 대해 여러 세입자와 동시에 전세 계약을 체결하는 방식입니다.
- 사기 방식 – 집주인이 세입자를 여러 명 모집하여 각자에게 전세금을 받고 계약자 간의 순위를 의도적으로 혼란스럽게 만들어 법적 분쟁을 유도하는 경우입니다.
예방하는 방법
- 전세가율 확인하기: 전세가율이 70%를 넘는 경우 주의가 필요합니다. 집값보다 높은 전세금을 요구하는 경우가 많기 때문입니다.
- 전세가율 = (전세보증금 ÷ 집값) × 100. 전세가율이 70% 이상이면 깡통전세가 될 위험이 있습니다.
- 등기부등본 확인하기: 임대인의 소유권이 확실한지 확인하고, 저당권이나 가압류가 있는지 체크해야 합니다 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 발급 가능하며 최근 3개월 내 최신 등기부등본이어야 정확합니다.
- 만약 근저당(집을 담보로 빚을 진 상태)이 많이 설정돼 있다면 전세보증금이 위험할 수 있습니다.
- 건축물대장 및 등록여부 확인하기: 해당 건물이 합법적으로 등록되어 있는지 확인합니다.
- 집주인의 신분증과 등기부등본 상의 소유자 이름이 일치하는지 확인하고 부동산 중개업소가 정식 등록된 곳인지 공제증서를 확인해야 합니다.
- 임대인 체납세금 확인하기: 임대인이 세금을 체납하고 있는지 확인하여, 향후 문제가 발생할 가능성을 줄입니다.
- 전세보증금 반환보증 가입하기: 전세보증금 반환보증에 가입하여, 만약의 경우에 대비할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)에서 가입할 수 있습니다.
- 전세보증보험이란? 세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 경우 보험사가 대신 지급하는 제도입니다.
- 공인중개사와 함께 계약하기: 반드시 등록된 공인중개사와 함께 계약을 진행해야 합니다. 계약서에는 집주소, 보증금, 계약 기간 등이 명확히 적혀 있어야 합니다.
- 확정일자 받기: 계약서를 작성한 뒤 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 세입자가 보증금을 우선적으로 보호받을 수 있는 권리를 줍니다.
- 확정일자란? 임대차계약서의 날짜를 법적으로 확인받는 절차로, 세입자의 보증금을 우선 보호하는 역할을 합니다.
- 발급 방법: 계약서 작성 후 바로 주민센터 또는 인터넷 등기소에서 확정일자를 받으면 됩니다. 집주인의 재정 문제가 발생해 집이 경매로 넘어가더라도, 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다.
- 보증금 반환 계획 세우기: 계약 종료 전에 집주인과 보증금 반환 일정을 명확히 협의해야 합니다. 보증금 반환이 지연될 경우 법적 절차를 준비해야 합니다.
전세사기를 당했을 때 대처 방법
- 사고통지서 제출: 전세사기를 당한 경우, 먼저 HUG(주택도시보증공사)에 사고통지서를 제출해야 합니다. 이는 보증보험에 가입한 경우 필수적인 절차입니다.
- 임차권등기명령 신청: 임차권을 보호하기 위해 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이를 통해 자신의 임차권을 법적으로 인정받을 수 있습니다.
- 공인중개사에게 손해배상 청구: 전세 계약을 중개한 공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이는 중개사가 계약의 진실성을 보장하지 않았을 경우에 해당합니다.
- 법적 조치 고려: 필요시 변호사와 상담하여 법적 조치를 취할 수 있습니다. 이는 사기 피해를 입증하고, 손해배상을 청구하는 데 도움이 됩니다.
- 경찰에 신고: 전세사기 사건은 범죄에 해당하므로, 경찰에 신고하여 수사를 요청할 수 있습니다. 이는 범죄자를 처벌하는 데 기여할 수 있습니다.
- 전문가 상담: 전세사기와 관련된 법률적 문제는 복잡할 수 있으므로, 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다. 변호사나 부동산 전문가와 상담하여 구체적인 대처 방안을 모색할 수 있습니다.
마치며
부동산 매매계약서에서 발생할 수 있는 문제점들은 다양하지만, 사전 예방과 철저한 확인을 통해 많은 문제를 피할 수 있습니다.
전세사기를 예방하기 위해서는 계약 전에 주택의 소유권을 확인하고, 신뢰할 수 있는 부동산 중개업체를 통해 계약을 진행하는 것이 중요합니다. 또한, 계약서에 명확한 조건을 기재하고, 필요한 경우 법률 상담을 받는 것이 좋습니다.
전세사기를 당했을 때는 위의 방법들을 통해 신속하게 대처하는 것이 중요합니다. 피해를 최소화하고, 법적 권리를 보호하기 위해 필요한 조치를 취하는 것이 필요합니다.
