토지거래허가제 지정기준 장단점 토허제

지정 권한: 국토교통부장관 또는 시·도지사가 국토계획법에 따라 지정합니다.
대상 지역: 투기가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역, 또는 그 우려가 있는 지역을 대상으로 합니다.
지정 기간: 최대 5년까지 지정이 가능하며, 필요에 따라 연장하거나 해제할 수 있습니다.
면적 기준: 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등 용도지역별로 허가를 받아야 하는 일정 면적 기준이 있습니다 (예: 주거지역 60㎡ 초과, 상업지역 150㎡ 초과 등).

토지거래허가제의 주요 내용

허가 의무: 허가구역 내에서 토지에 대한 소유권이나 지상권을 유상으로 이전하거나 설정하는 계약(매매, 교환, 예약 등)을 할 때는 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다.
실수요 원칙: 허가받은 토지는 일정 기간 동안 허가받은 목적대로만 이용해야 하며, 이 기간 내에는 매매 등의 처분 행위가 제한됩니다. 주로 자기 거주, 농업, 임업, 어업 등 실수요 목적만 허용됩니다.
거주 의무: 특히 주거용 토지의 경우, 일정 기간 거주 의무가 부여되기도 합니다. (예: 2년 거주만으로 양도 가능 등)

토지거래허가제의 장점

지가 안정화: 지가 급등을 억제하여 부동산 시장을 안정시키고 투기를 막는 데 효과적입니다.
실수요자 보호: 실수요자 위주의 거래를 유도하여 부동산 시장을 실수요 중심으로 재편하는 데 기여합니다.
토지의 공공성 강화: 토지는 공공재라는 인식을 확산하고, 무분별한 투기를 막아 토지 이용의 효율성을 높입니다.

토지거래허가제의 단점

사적 재산권 제한: 개인의 토지 소유 및 처분권을 제한한다는 점에서 가장 큰 비판을 받습니다 . 이는 헌법상 기본권 침해 논란으로 이어지기도 합니다.
시장 경직성 유발: 거래 자체가 어려워지면서 토지 시장의 유동성을 떨어뜨리고, 정상적인 거래까지 위축시킬 수 있습니다.
재산 가치 하락: 허가구역으로 지정되면 거래가 제한되어 해당 지역 토지의 재산 가치가 하락할 수 있습니다.
풍선 효과: 규제를 피해 다른 지역으로 투기 수요가 이동하는 ‘풍선 효과’를 유발할 수 있습니다.

부동산 초보가 알아야 할 공시지가 모든 것 기준시가

최근 동향

서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 주요 지역의 아파트 전체가 토지거래허가구역으로 지정되는 등, 정부는 부동산 과열을 막기 위해 토지거래허가제를 적극적으로 활용해 왔습니다. 그러나 규제의 효과가 약화되거나, 명확한 지정 및 해제 기준 마련에 대한 논의도 지속되고 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: ‘토지거래허가제‘는 정확히 무엇을 의미하며, 이 제도를 시행하는 주된 목적은 무엇인가요?

A1: ‘토지거래허가제’는 부동산 투기가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역 또는 그 우려가 있는 지역 내에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때, 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 하는 제도입니다.

이 제도의 주된 목적은 투기적인 토지거래를 억제하고 지가 안정을 도모하여 건전한 부동산 거래 질서를 확립하는 것입니다.

Q2: 토지거래허가구역으로 지정된 지역의 토지를 거래할 경우, 어떤 주요 제한이나 의무가 따르나요?

A2: 토지거래허가구역으로 지정된 지역의 토지를 거래할 경우, 해당 토지에 대한 소유권이나 지상권 등을 유상으로 이전하거나 설정하는 계약을 체결할 때 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다.

가장 큰 제한은 허가받은 토지를 일정 기간 동안 허가받은 목적(주로 자기 거주, 농업 등 실수요 목적)으로만 이용해야 하며, 이 기간 내에는 매매 등의 처분 행위가 제한된다는 점입니다.

Q3: 토지거래허가제는 어떤 장점과 단점을 가지고 있어 논란이 되나요?

A3: 토지거래허가제는 지가 안정화와 투기 억제라는 장점이 있습니다. 투기를 막고 실수요자 위주의 거래를 유도하여 부동산 시장의 안정을 도모하는 데 효과적입니다.

그러나 가장 큰 단점은 개인의 사적 재산권(토지 소유 및 처분권)을 제한한다는 비판을 받으며, 이로 인해 시장 경직성을 유발하고 정상적인 거래까지 위축시킬 수 있다는 점 때문에 지속적으로 논란이 되고 있습니다.

또한, 규제를 피해 다른 지역으로 투기 수요가 이동하는 ‘풍선 효과’를 유발할 수도 있습니다.